Il demolition mapping e gli edifici di seconda mano

Un'edilizia usa e getta

Nel 2026 costruiamo e demoliamo di continuo. Anche gli edifici, come i vestiti e talvolta le relazioni, sono diventati usa e getta: si costruisce e, quando un palazzo diventa vecchio, inefficiente o semplicemente brutto, lo si abbatte e si manda tutto in discarica. Facile, no?

È la logica dell'economia lineare: estraiamo risorse, produciamo beni generando emissioni e scarti già durante la produzione, e a fine vita il prodotto stesso diventa un rifiuto. In piena crisi climatica, però, riciclo e riuso dovrebbero essere la regola. L'economia circolare si può leggere proprio come un insieme di strategie per ridurre gli scarti e recuperare i materiali ancora utilizzabili che il modello lineare butta via.

Il settore delle costruzioni è uno dei banchi di prova più importanti, perché pesa enormemente in termini di consumo di risorse, energia e produzione di rifiuti: secondo Eurostat, i rifiuti da costruzione e demolizione rappresentano oltre un terzo di tutti i rifiuti prodotti nell'Unione europea. Una delle risposte che si stanno sperimentando nel Nord Europa è il demolition mapping.

Che cos'è il demolition mapping

Il demolition mapping è la mappatura sistematica dei componenti di un edificio prima della sua demolizione, per capire quali possono essere recuperati e riutilizzati: mattoni, travi, finestre, porte, pavimenti, sanitari. Se i componenti vengono censiti e resi visibili con anni di anticipo, chi progetta può pianificare di usarli, e i materiali possono essere smontati con cura, ricondizionati e stoccati invece di finire in discarica.

Future Baltic Bauhaus: tre città, tre fasi del riuso

È su questo che lavora Future Baltic Bauhaus, un progetto cofinanziato dall'Unione europea attraverso il programma Interreg South Baltic (2024–2027) e coordinato dal comune danese di Holbæk. Il progetto studia pratiche e regole per il riuso dei materiali edili lavorando a stretto contatto con piccole e medie imprese e pubbliche amministrazioni. Gli obiettivi dichiarati sono ridurre le emissioni di CO2, migliorare la filiera e rafforzare il settore, creando anche nuovi posti di lavoro e nuove competenze specialistiche.

Il progetto si articola in tre progetti pilota, ognuno dedicato a una fase del processo.

Holbæk (Danimarca): la demolizione. I materiali recuperati possono entrare in nuove costruzioni pubbliche, come dimostra un nuovo asilo a Svinninge costruito con i mattoni della vecchia scuola del paese, mentre una clinica dentale a Holbæk, il cui completamento è previsto per novembre 2026, riutilizza i mattoni di un edificio di Vipperød. Tutti gli edifici coinvolti vengono registrati secondo parametri definiti, e il comune sta sviluppando uno strumento condiviso per documentare e valutare gli edifici prima della demolizione, in modo da rendere visibile l'offerta di materiali.

Kalmar (Svezia): la logistica. È qui che il demolition mapping diventa un vero modello di gestione. Insieme all'impresa GodaHus e alla Linnaeus University, il comune sta testando strumenti digitali per individuare i materiali riutilizzabili e sta progettando un marketplace fisico e digitale per i materiali edili di seconda mano, in collaborazione con le società edilizie e abitative della contea. Il processo segue una sequenza precisa: localizzare, stoccare, distribuire. Lo scopo è accorciare i tempi del dialogo tra chi demolisce e chi costruisce, cioè far incontrare domanda e offerta in un mercato che oggi è frammentato. L'interesse non manca: al lancio svedese del progetto, a Kalmar, hanno partecipato 95 soggetti tra pubblico e privato. Il comune, del resto, si è dato l'obiettivo di diventare una società circolare entro il 2045, e di esserlo già nelle proprie attività entro il 2030.

Wismar (Germania): la progettazione. Il terzo pilota si concentra su come progettare e costruire edifici a partire da materiali e componenti riutilizzati.

Il caso norvegese: quando la mappatura diventa obbligatoria

La Norvegia, pur non essendo nell'Unione europea, è andata oltre la sperimentazione. Nel Paese si demoliscono tra i 10.000 e i 20.000 edifici all'anno, alcuni ben prima della fine della loro vita utile. Per questo, dal 1° luglio 2023, il regolamento edilizio nazionale (TEK17, § 9-7) impone una mappatura per il riuso negli interventi soggetti ad autorizzazione su condomini ed edifici commerciali: per esempio quando si demolisce più di 100 m² di superficie o quando i lavori generano oltre 10 tonnellate di rifiuti. Chi demolisce deve inoltre redigere un rapporto che elenchi tutti i componenti adatti al riuso.

Stavanger è uno dei comuni che si è spinto oltre lo standard nazionale. Tra il 2021 e il 2022, con un finanziamento dell'agenzia ambientale norvegese, ha creato un magazzino temporaneo e nuove forme di collaborazione tra i propri dipartimenti per riutilizzare materiali e arredi invece di comprarne di nuovi: solo il riuso dei mobili ha evitato circa 63 tonnellate di CO2 equivalente. Dall'autunno 2022 il comune ha un coordinatore del riuso a tempo pieno, un magazzino permanente e una piattaforma digitale a cui tutti i dipendenti comunali possono accedere. Il nuovo piano comunale, inoltre, estende l'obbligo di mappatura a tutti i tipi di edificio e lo anticipa alla fase di pianificazione urbanistica, invece di limitarlo al momento della demolizione.

Non è oro tutto quello che circola

Come ogni scelta, anche questa ha costi e benefici. Come per molte politiche verdi, i benefici arrivano nel lungo periodo, mentre i costi sono immediati e concentrati, soprattutto all'inizio. Smaltire tutto in discarica resta, nella maggior parte dei casi, molto più economico.

Le barriere sono note. La prima è che si tratta di un ambito nuovo: mancano modelli e procedure standardizzate, e si procede soprattutto per learning by doing. Essendo più complicato da gestire, il riuso viene scelto raramente dai privati. La seconda è normativa: le regole su garanzie, sicurezza e certificazione sono pensate per i prodotti nuovi e non per quelli usati. Un mattone o una finestra che hanno già vissuto una vita vanno testati e documentati, e spesso non sono disponibili nelle misure standard né nei tempi richiesti dalla progettazione. Senza certezza giuridica gli investimenti tardano ad arrivare.

Il riuso dei materiali da costruzione "pre-loved" richiede quindi competenze e conoscenze nuove, sia da parte dei committenti sia delle imprese edili.

Qualcosa però si muove. In Danimarca, una storica impresa di demolizione di Roskilde ha ripreso a vendere materiali di recupero ai privati dopo anni di stop: la domanda è tornata a crescere grazie alle analisi del ciclo di vita, che mostrano emissioni più basse per i materiali riutilizzati, e ai requisiti nazionali per una demolizione più selettiva, che aumentano l'offerta.

Come ridurre i costi del riuso

Dall'esperienza dei progetti pilota, emergono alcune leve per rendere il riuso economicamente sostenibile:

• quote obbligatorie di materiali riutilizzati nei nuovi edifici: in Norvegia, ad esempio, organizzazioni del settore hanno proposto un requisito nazionale minimo del 5% di componenti di riuso;
• portare le buone pratiche dal livello comunale a quello nazionale, per uscire dalla logica dei progetti pilota;
• separare i materiali già durante la demolizione, attraverso la demolizione selettiva;
• creare un mercato che incentivi gli investimenti, anche con partenariati tra pubblico e privato e depositi regionali per lo stoccaggio;
• rafforzare la collaborazione lungo tutta la catena del valore, da chi demolisce a chi progetta e costruisce.

Conclusione

Il modo più efficace per risparmiare risorse resta, quando possibile, non demolire affatto. Ha però il merito di cambiare il punto di vista. Il riuso ha anche una dimensione economica, sociale, estetica e culturale. La sfida per l'Europa è trasformare queste sperimentazioni locali in un mercato vero, con regole chiare e incentivi adeguati. Sembra difficile, ma in altri settori qualcosa di simile è già successo. Basta guardare alla moda: lo stesso settore che ha reso i vestiti usa e getta ha visto nascere, grazie alle piattaforme digitali, un mercato dell'usato strutturato, in cui chi vende e chi compra si trovano con pochi clic.

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