Il tetto d'Europa: come i cittadini stanno perdendo il diritto alla casa

Le immagini della settantenne Maricarmen Abascal, sfrattata dalla sua casa di Madrid dove aveva vissuto per 70 anni, hanno innescato le proteste in Spagna e contribuito alla caduta del governo Sanchez. Il motivo dello sfratto è che la società immobiliare, proprietaria dell'appartamento di Maricarmen, aveva triplicato il canone d'affitto, che l'anziana signora non poteva più permettersi di pagare. Mediaticamente, la crisi abitativa è partita da questa storia, ma le sue radici affondano nel decennio precedente.

I numeri

Facendo una distinzione tra i prezzi degli affitti e quelli delle case in vendita, la situazione appare la seguente. Per quanto riguarda gli affitti, tra il 2010 e il 2024 nell'UE si è registrato un aumento costante del 25%. Ciò vuol dire che se un affitto medio di un bilocale in una località qualsiasi in EU era di 500€ nel 2010, nel 2024, lo stesso bilocale costava 625€ al mese. La Grecia è l'unico Paese dell’UE che, nel periodo preso in esame, ha registrato un calo del canone d'affitto del 16%. Paesi come Estonia, Lituania, Irlanda e Ungheria hanno invece registrato aumenti dal 100% al 200% in 3 lustri.

Ancora peggio è andata al mercato immobiliare della compravendita. Prendendo sempre in considerazione il periodo 2010-2024, il prezzo di acquisto delle case è balzato del 53%. Il primato degli aumenti va ai Paesi dell'Est Europa, dove i rincari dei prezzi delle case viaggia su percentuali tra il +100% al +200%. Ad esempio, una casa che nel 2010 costava 100.000€, oggi, con un rincaro del 200%, costa 300.000€.

Chi colpisce?

Se si pensa che l'aumento dei prezzi del settore immobiliare riguardi soltanto studenti, giovani e coppie in cerca di sistemazione, ci si sbaglia di grosso. Anche i possessori di case, che in UE nel 2024 sono il 68%, hanno evidenziato difficoltà con l'aumento dei prezzi.

Nel periodo 2010-2024, il costo degli alloggi, comprensivo delle spese per acqua, elettricità, gas e altri combustibili, è aumentato in 17 Paesi su 27, mentre si è ridotto in 10 Paesi. L'aumento è stato così preponderante che, nel 2024, 1 europeo su 10 ha dichiarato di non essere riuscito a riscaldare adeguatamente la propria abitazione durante l'inverno. In Grecia, Bulgaria, Lituania e Spagna la situazione è ancora peggiore e si parla di 1 persona su 5.

Un altro dato che certifica la crisi in atto è la percentuale di reddito che le famiglie dedicano ai costi per la casa: in città 1 famiglia su 10 spende più del 40% del proprio reddito per l'abitazione. La soglia del 40% ha un valore non soltanto numerico, ma proprio nel bilancio familiare: questo numero provoca un impatto sulle altre spese, che necessariamente dovranno essere ridotte, comprese quelle alimentari.

Cause

In questi anni il settore immobiliare ha subito grandi trasformazioni: rincaro dei prezzi, affitti brevi e assenza di politiche abitative governative.

1. Tra il 2010 al 2024, l'indice del prezzo per la costruzione di nuovi edifici, tra cui quelli residenziali, è aumentato del 56% in UE. La guerra in Ucraina ha spinto in alto il costo delle materie prime per l'edilizia, che si riflettono sul prezzo finale di vendita degli immobili o degli affitti.
2. Esplosione degli affitti brevi: nel 2024 sono stati prenotati complessivamente 854,1 milioni di pernottamenti nell'UE tramite grandi piattaforme online (Airbnb, Booking, gruppo Expedia e TripAdvisor), una crescita del 18,8% rispetto al 2023 (719,0 milioni di pernottamenti). Un'ottima notizia per il settore turistico, meno per chi cerca casa. Il primo motivo è intuitivo: se ho due case e una anziché affittarla a una famiglia, la uso per un affitto breve, c'è proprio un bene immobiliare in meno per il mercato degli affitti di lunga durata. Il secondo si è corroborato con l'esperienza: il mercato degli affitti brevi, per chi lo utilizza, presenta evidentemente più vantaggi rispetto all'affitto medio-lungo. Profitti più alti, gestione esternalizzata alle piattaforme con costi relativamente competitivi e, non in ultimo, la brevità dell'alloggio, che annulla contenziosi e rischi di sfratto per mancati pagamenti o problemi gestionali degli inquilini.
3. Riduzione sistematica dei fondi per gli alloggi pubblici: la crisi finanziaria mondiale del 2008 ha determinato una forte contrazione degli investimenti in nuovi alloggi. La pandemia di Covid-19 ha rallentato ulteriormente l'edilizia residenziale. Negli ultimi anni l'offerta di alloggi sociali nei centri urbani non ha tenuto il passo con la crescita demografica. Nel 2021 c'erano circa 14 milioni di abitazioni di edilizia popolare nell'intera UE, pari ad appena l'8% del parco immobiliare totale (in calo rispetto all'11% del 2010).

L' Affordable Housing Act

La Commissione europea sta cercando di mettere un freno alla crisi, con una misura che potrebbe introdurre un criterio unico europeo per valutare lo stress abitativo: se il prezzo medio di una casa supera di almeno 8 volte il reddito disponibile medio in una determinata località e tale rapporto è cresciuto nell'ultimo decennio, allora le autorità potranno adottare misure per limitare l'impatto delle locazioni di breve durata. In pratica tutte le amministrazioni pubbliche, in primis i comuni, potranno appellarsi a questa normativa quadro europea per imporre, se vorranno, un tetto agli affitti brevi, sempre che sussistano le condizioni di cui sopra. Ad esempio, secondo questo calcolo, il rapporto tra reddito disponibile medio e prezzo medio di una casa è superiore a 8 a Milano: se la bozza verrà approvata e soprattutto se non cambieranno i parametri, il comune meneghino potrà, volendo, appellarsi a questa normativa per limitare gli affitti brevi.