Il tetto d'Europa: la crisi abitativa che nessun cittadino ha visto arrivare.

Le immagini della settantenne Maricarmen Abascal, sfrattata dalla sua casa di Madrid dove aveva vissuto per 70 anni, hanno innescato le proteste in Spagna e contribuito alla caduta del governo Sanchez.

Il motivo dello sfratto è che la società immobiliare, proprietaria dell'appartamento di Maricarmen, aveva triplicato il canone d'affitto, che l'anziana signora non poteva più permettersi di pagare.

Mediaticamente, la crisi abitativa è partita da questa storia, ma questa è la storia che milioni di persone vivono quotidianamente dal post Covid in Europa.

^{I numeri:} 

^{Distinguiamo i prezzi degli affitti da quelli delle case in vendita.} 

^{Affitti: Tra il 2010 e il 2024 si è registrato un aumento costante del 25% degli affitti nell'UE. Ciò vuol dire che se un affitto medio di un bilocale in una località qualsiasi in EU era di 500€ nel 2010, nel 2024, lo stesso bilocale costava 625€ al mese. La Grecia è l'unico Paese UE che ha registrato un calo del canone d'affitto del 16%. Paesi come Estonia, Lituania, Irlanda e Ungheria hanno registrato aumenti dal 100% al 200% in 3 lustri. Peggio è andata al mercato immobiliare della vendita: sempre nel periodo 2010-2024, il prezzo delle case è balzato del 53%.} 

Il prezzo degli aumenta va ai Paesi dell'Est Europa, dove i rincari dei prezzi delle case viaggia su percentuali tra il +100% al +200%. Prendendo d'esempio una casa che nel 2010 costava 100.000€, oggi, con un rincaro del 200%, nel 2024 costava 300.000€.

Chi colpisce? 

Se si pensa che l'aumento del settore immobiliare riguardi soltanto studenti, giovani e coppie in cerca di sistemazione, si sbaglia di grosso. 

Anche i possessori di proprietà (68% in UE nel 2024) hanno evidenziato difficoltà con l'aumento dei prezzi. 

 Il costo degli alloggi, comprensivo delle spese per acqua, elettricità, gas e altri combustibili, è aumentato in 17 Paesi su 27, il costo medio è comunque più alto rispetto al 2010. 

Questo, infatti, nel 2024, 17 Paesi sui 27 dell'UE hanno visto aumentare i costi relativi alla casa rispetto al 2010. Gli altri 10 li hanno visti diminuire. 

Un dato è che nel 2024 1 persona su 4 in Europa non riesce a riscaldare adeguatamente la propria casa (tassi del 25% in Bulgaria, Grecia, Lituania e Spagna). Esempio: il costo medio (casa + utenze) = 100 (2010) costo medio (casa + utenze) = 120 (2024)

Altro dato: il 10% delle famiglie nelle zone urbane e il 6,3% delle famiglie nelle zone rurali supera il 40% del reddito disponibile, la soglia massima oltre la quale quella stessa famiglia inizia ad avere difficoltà ad utilizzare il restante reddito per altre spese, proprio perché le spese della casa assorbono una buona parte del reddito.

Cause: In questi anni il settore immobiliare ha subito grandi trasformazioni: prezzi fondi immobiliari e politiche abitative stabili.

1. Tra il 2010 al 2024, l'indice del prezzo per la costruzione di nuovi edifici, tra cui quelli residenziali, è aumentato del 56% in UE. Il post Covid e la guerra in Ucraina hanno spinto in alto il costo delle materie prime per l'edilizia, che si riflettono sul prezzo finale di vendita degli immobili o degli affitti.
2. Nel 2024 i grandi fondi che gestiscono gran parte del patrimonio globale (REITs) Il mercato immobiliare mondiale è per gran parte gestito da grandi fondi privati, cioè strumenti finanziari dedicati al solo settore immobiliare. Senza entrare nei particolari, quelle che vanno per la maggiore sono i REIT (Real Estate Investment Trust). In Europa, nel 2024, il valore complessivo dei fondi e REITs raggiunge i 1700 miliardi di euro, circa il 41,3% del totale mondiale. Anche i fondi immobiliari, quotati e non, continuano a dominare il mercato con una quota superiore al 66,5%. Al di là di questi numeri, in cui è difficile districarsi, basta alzare lo sguardo nelle città per vedere palazzoni al cielo e capire da che parte sta andando il settore. A Berlino, il partito di sinistra radicale Linke, ha vinto la città-stato di Berlino con la promessa di nazionalizzare le grandi società immobiliari.
1. Riduzione sistematica dei fondi per gli alloggi pubblici: la crisi finanziaria mondiale del 2008 ha determinato una forte contrazione degli investimenti in nuovi alloggi. La pandemia di Covid-19 ha rallentato ulteriormente l'edilizia residenziale. Di contro, negli ultimi anni l'offerta di alloggi sociali nei centri urbani non ha tenuto il passo con la crescita demografica. Nel 2021 c'erano circa 14 milioni di abitazioni di edilizia popolare nell'intera UE, pari ad appena l'8% del parco immobiliare totale (in calo rispetto all'11% del 2010).
   
• Esplosione degli affitti brevi: Anche se non sembra un argomento... Nel 2024 sono stati prenotati complessivamente 854,1 milioni di pernottamenti nell'UE tramite grandi piattaforme online (Airbnb, Booking, gruppo Expedia e TripAdvisor), una crescita del 18,8% rispetto al 2023 (719,0 milioni di pernottamenti). Il punto è che queste piattaforme usano con gli affitti brevi la maggior degli immobili di proprietà vengono utilizzati con questo scopo senza una limitazione, trasformando, di fatto, i centri storici delle città europee in una industria turistica, riducendo gli immobili disponibili per l'affitto di lungo periodo.

Affordable Housing Act:

La Commissione europea sta cercando di mettere un freno alla crisi, con una misura che introduce un criterio unico europeo per valutare lo stress abitativo: se il prezzo medio di una casa supera di almeno 8 volte il reddito disponibile medio in una determinata località e tale rapporto è cresciuto nell'ultimo decennio, allora le autorità potranno adottare misure per limitare l'impatto delle locazioni di breve durata.

In pratica tutte le amministrazioni pubbliche, in primis i comuni, potranno appellarsi a questa normativa quadro europea per imporre, se vorranno, un tetto agli affitti brevi, sempre che sussistano le condizioni di cui sopra. 

Ad esempio, secondo questo calcolo, il rapporto tra reddito disponibile medio e prezzo medio di una casa è superiore a 8 a Milano. Se la bozza verrà approvata e soprattutto non cambieranno i parametri, il comune meneghino potrà, volendo, appellarsi a questa normativa per limitare gli affitti brevi.